【樓花按揭】即供按揭、建期按揭是甚麼?揀選最適合你的樓花按揭!

樓花按揭

不少港人首次置業都會選擇買樓花,樓花與現樓不同,是尚未落成的一手新樓。眾所周知,發展商為求吸引買家認購樓花,因而推出各種優惠給樓花買家。當中最常見的樓花按揭就分為「即供樓花按揭」及「建期樓花按揭」,你了解樓花按揭是甚麼嗎?樓花按揭成數又是如何?讓我向你一一介紹!

如果你不知道甚麼是樓花的話,可以查看早前發佈的文章,它詳細講述了買樓花有甚麼好處及風險,亦細數了買樓花的程序,立即了解樓花意思!

甚麼是樓花按揭?

由於樓花是尚未落成的物業,於「樓花期」內業主非真正居於物業內,所以發展商推出各種付款方式供樓花買家選擇,故此在按揭方面都與現樓略有不同。樓花買家可選擇即供付款或建期付款,這兩種付款方式是樓花買家最常選擇的樓花按揭類型。另外,樓花買家都可因應自身財務狀況選擇發展商按揭,包括一按、二按。

在申請樓花按揭時,申請人需向銀行提供按揭申請表、臨約、身份證明文件、入息及工作證明等。銀行會根據申請人的文件及信貸評級進行批核,當銀行批出按揭後,便會發出按揭確認信,銀行按揭批核時間約為3個月。

樓花按揭選擇一)即供按揭

在兩種樓花按揭選擇中,即供按揭的優惠較多。即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價,發展商資金能在短時間內回籠,同時都會提供90至210日的成交期計劃,通常愈短的成交期,折扣優惠會愈多。換言之,180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多。

假如樓花買家選擇即供樓花按揭,就要注意2022年的按揭保險並不接受樓花買家承造

9成按揭貸款金額,而「林鄭plan」的9成按揭貸款計劃同樣都不適用於樓花買家,因9成按揭保險只適用於「已落成住宅物業按揭」,因此「選用即供方式的樓花」並不符合規定??墒?,樓花買家仍可選用按揭保險舊例,600萬以下可申請最高8成按揭,400萬以下最高9成按揭。所以即供樓花按揭則較適用於資金充裕的買家。

樓花按揭選擇二)建期按揭

發展商提供的建期付款優惠通常較少,而建期付款即指在樓花期期間支付小部份樓價,再於物業落成後才正式供樓,而樓花買家可在收樓前3個月才申請按揭。預售樓花期為最長30個月,建築期付款存在不少風險,例如估價不足、申請人收入或樓市變動等,種種因素都會影響銀行最終批出的按揭貸款額結果。

不過,選擇建期樓花按揭的買家就可向按揭保險公司申請6成以上按揭,因建期按揭是指待樓宇落成才進行按揭,因此首期亦較便宜。但是樓價比即供期付款高是不爭的事實,如果樓花買家臨時改變主意,選擇即供按揭可行嗎?過往都有樓花買家臨時轉軚,它們需要向發展商申請,當中有機會需要支付額外律師費或其他費用。

剛才有提到按揭保險,究竟按揭保險是甚麼?按揭保險即由按揭保險公司作擔保,讓銀行可承造6成以上的按揭計劃,令買家可以以較低的首期借到8至9成的按揭?,F時市場有三間提供按保計劃的公司,分別是香港按揭證券(HKMC)、昆士蘭保險(QBE)及AIG Mortgage Insurance。買家可選擇每年清還保費或一次繳清。若一次繳清,一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣?;旧蠜]有購買按揭保險的話,銀行只會提供不多於6成的按揭貸款金額。假如申請按揭保險,就有機會借到9成按揭。

樓花按揭選擇三)發展商按揭

假如你認為不能通過壓力測試或入息審查,你仍可選擇發展商按揭。發展商為了鼓勵買家入市,與財務公司推出發展商按揭,這並不受金管局限制,可借出更高成數的樓花按揭,變相令買家以較少資金入市。發展商按揭亦稱「呼吸Plan」,買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車。不過現時有發展商都會要求買家提供入息證明,即所謂「半呼吸Plan」。

發展商按揭設有低息期及高息期,首2至3年利息通常與傳統銀行差不多,有些甚至首年免息免供,但其後利息將大幅上升。所以有買家會於低息期過後轉按至傳統銀行,銀行會跟據當時物業估價、借貸人的還款能力,去決定轉按是否成功。

然而,有不少樓花買家礙於首期有限,希望借得更多以作幫補,會選擇發展商二按,不過成功申請二按並不容易。二按即在銀行借取6成一按後,再向發展商申請二次按揭,而二按有配額制度,資金並不足夠借貸給所有申請人。另外,要留意想申請二按需先得到銀行同意,而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試,二按會用還款期中最高息口再加上3%做壓測,一般只可做25年,因此要求買家有很高的供款能力。

即供按揭 VS 建期按揭 VS 發展商按揭

三個樓花按揭都有不同特色,各個類型都適用於經濟條件不同,又有興趣購買樓花的投資者。不過,投資者都要量力而為,好好評估自身財務狀況才選擇適合你的按揭方法?,F在來比較一下3種不同類型的樓花按揭方式,看看哪個更適合你!

類型即供按揭建期按揭發展商按揭(呼吸Plan)
適合人士資金較充裕首期有限首期有限
按揭成數600萬 – 最高8成按揭
400萬 – 最高9成按揭
申請按揭保險,最高能借到9成按揭。最高9成按揭
壓力測試需要需要不需要
入息證明需要需要不需要
特點優惠較多銀行最終批出的按揭貸款額易受影響設有低息期及高息期

樓花按揭常見問題

1. 申請建期樓花按揭有甚麼地方要注意?

買家可於收樓前3個月才申請按揭,若果買家不幸失業或減薪,便有可能增加上會難度。另外,樓價如在建期間下跌,銀行有權以最新估價計算貸款額,買家就有可能會「借唔足」。

2. 發展商提供的優惠及回贈會否在按揭貸款額中扣減?

假如買家領取發展商提供的優惠,全部均須在貸款額內扣減。

3. 買家能否不經過銀行自行申請按揭保險?

不能夠。按揭保險必須由銀行遞交申請,因為該筆貸款實情都是由銀行負責。

4. 買樓花需要付印花稅嗎?

樓花按揭的印花稅跟一般物業沒有分別,一般於物業轉讓後30天內繳交。

相信你已經對樓花按揭有一定認識,你認為哪個按揭方法更適合你?雖然即供樓花按揭能享有更多優惠,但其按揭成數並不能獲9成貸款金額,故此較適用於資金充裕的買家;至於建期按揭,雖則它未能與即供按揭般享有優惠,但樓花買家可向按揭保險公司申請6成以上按揭,付出較少的首期;若果你未能過壓測,仍可選擇發展商一按,俗稱「呼吸Plan」,買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車。不過凡事都要量力而為,好好衡量將承擔的風險!

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