投資買樓比買股票好?「買樓槓桿」是甚麼?

投資買樓

新冠疫情來襲,衝擊全球經濟,但隨著各國解封防疫措施,經濟有望回升。然而,有部份人認為疫情對經濟的衝擊非輕,回血需時,部份投資者更看淡樓市,指現在不是投資買樓好時機;甚至有人認為買股票比投資買樓好,假如你有筆資金用作投資,你又會如何選擇?投資買樓真的比買股票好嗎?事不宜遲,讓WavingCat替你一一折解!

不少人認為投資買樓是以收租為目的,賺取被動收入,同時又能減輕供樓壓力,看似不錯!不過大多港人會嫌棄買樓收租低回報,這個想法是完全錯誤。因為大部份人投資買樓都是向銀行借貸,而收租的年回報是以Full Pay層樓去計算,回報並不是想像中低,部份投資者都忽略了升值回報。

投資買樓比買股票好?

不能否認買股票門檻較低,投資者只需幾千或幾萬元就能入場。但股票市場容易受外界因素影響,如公司前景、市場趨勢、行業前景等,股價波動大。不過都有股票愛好者說買中爆升股,本金就能翻倍。但投資者需花費的時間及心機較多,買股票至富並不是件容易事。

投資買樓相對穩定

投資買樓雖然具備風險,但與買股票槓桿相比,風險較低。一般來說,物業市場相對穩定。即使市況不好,樓價整體跌幅只會跌一至三成,並不如股票槓桿,投資者不會失去所有。加上物業為實質資產,受人為因素影響較輕微,要操控樓市,並不如操控股市般容易。

雖然樓價可升可跌,有人認為槓桿投資買樓風險很高。但實情投資買樓風險有限,只要投資者在樓價跌時,仍然能準時供樓,銀行都不會斬倉。

買股票的槓桿風險比投資買樓高

本金少的投資者可能會借錢買股票,務求創造更多財富,而借錢買股票則稱為「融資」。一但股價暴跌,投資者的身家則慘不忍賭。當股票下跌到某個程度時,券商會要求投資者再度入金,並稱為「維持保證金」。假如投資者並不能及時入金,原先持有的股票就會強制賣出,俗稱「斷頭」,所以往往股災時都會哀鴻遍野。

你可能仍然堅持股票槓桿利潤更高,但股票一般槓桿只得兩三倍。證券行槓桿可能更高,有五至六倍,但同時附有高利息。投資買樓則完全不一樣,投資者可選擇承造9成按揭,槓桿10倍,用20萬首期投資200萬的物業。

投資買樓與買股票比較

 投資買樓 買股票
所需本金較多較少
槓桿風險 較低,只要能持續供款,銀行並不會斬倉。較高,會被斬倉。
性質穩定波動大
利潤升幅較小升幅較大
外界因素不易受影響易受影響

香港樓價貴絕全球,在香港投資買樓絕非容易事。但投身股票市場又嫌波幅大,費神費時間又未能得到相應回報。假如你仍然想投資買樓可以怎樣做?投資者不妨把目光轉移到海外地區,有些地區的樓價並不是想像中高,如越南、柬埔寨、泰國及馬來西亞等東南亞地方,當地樓價約HK$2,000,000或以下,比香港樓價便宜得多。由於東南亞地區多為發展中國家,樓房的升值潛力比香港高。

究竟「買樓槓桿」是甚麼?

大部人投資買樓都向銀行借貸,單看「借貸」這詞便有不好的感覺,認為只是單純欠銀行錢。但實際上,債務都有分好與壞。假如只是借錢購買沒有升值潛力的物品,會稱為Bad Debt。假如你是購買有升值潛力的物品,能為你創造財富,則稱為 Good Debt。投資買樓除了有租金回報外,更有升值回報。所以向銀行借貸投資買樓是屬於Good Debt,因它能為你創造更多財富。

投資者經常提及「買樓求槓桿」,究竟買樓槓桿是甚麼?以一間價值200萬元的物業作例子,投資者出四成首期,即80萬元。租金收入可抵銷銀行供款,三年後物業價值為250萬元,物業升值了25%。若投資者將物業轉售,按當初80萬本金計算,賺幅高達62%,回報相當高。

倘若只考慮租金回報,結果又是如何?再以200萬元的物業作例子,業主借款六成,即120萬元。假設利率為四厘,供款年期以二十年計算,每月供款約8,700元。若租金收入8,600多元,未計算雜費,業主每月要支出多100元。單看現金流計算,根本是沒有回報。

所以投資者經常說「買樓求槓桿」,就是這個原因!同時都解釋了投資買樓並不是單看租金回報,升值回報同時都是投資者的收益。假如投資者打算買海外物業而需要借貸時,便應該買升值潛力高的地區。如果不熟悉海外樓市狀況,不妨主動聯絡海外物業代理商,他們更緊貼當地實況,能替你細心分析投資買樓的升值回報。

投資買樓禁忌

然而投資買樓回報率看似不錯,但投資者都不能忽略當中所面對的風險。在追求高回報率的同時,投資者要謹慎做出決定,考慮種種因素,作最壞的打算。過往都曾經有人投資買樓失利,只因他們犯了以下禁忌。

投資買樓禁忌一:盲目追隨市場趨勢

1997年正值香港回歸之年,當年很多投資者買樓輸身家。他們至今對樓市仍沒有信心,擔心重蹈覆轍。投資心態很重要,就如最近輸得慘烈的投資者都是在2018年高追入市。觀察市場反應十分重要,由其是投資買樓!所以每當個個睇好樓市,市場氣氛高漲時,就要小心。相反市場氣氛淡靜,個個都不敢投資買樓時才是入市時機。

投資買樓禁忌二:過度槓桿

買樓槓桿最害怕的就是高估自己的貸款能力,有時新盤蝕讓個案,並不是因為看淡樓市。而是在申請按揭後,發現自己不能通過壓力測試,被迫撻訂。很多人誤以為投資買樓借按揭很簡單,首期只需一、兩成就能上車,認為借七、八成按揭是很容易。但往往忽略了壓力測試!

投資買樓禁忌三:沒有比較就上車

近年,市場經常有聲音指港島盤、地鐵盤、無敵海景盤升值潛力高,應立刻上車,但往往都會有蝕讓個案發生。原因是往往新樓盤都會以極高質素、罕有、萬眾期待等字眼作宣傳,然後投資者就會以高溢價買入單位。但物業實際的價值是多少?正所謂有價有市,投資買樓時不妨多作比較,評估物業的實際價值。

的確投資買樓有相對穩定的回報,雖然入場費較高,但所賺取的回報往往比想像高。投資買樓不同於買股票,然而兩者同樣能作槓桿投資,但以槓桿買股票分分鐘讓投資者血本無歸。而樓價即使下跌,只要投資者能繼續供款,銀行都不會斬倉。不過有投資買樓的打算,都不要盲目追隨市場趨勢,往往投資得利的人少之有少,他們的想法總是逆流而上。無論是投資買樓,還是買股票,同樣都具備風險,世上沒有百分百必賺的投資方法,所以投資者必需做好風險管理。

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