【綠城管理控股 (9979.HK)】 擁有國內代建龍頭地位 (公屋代建商)

廢青炒家

近年中國房地產市場分別受到需求及監管問題所影響,導致發展增長減慢及毛利率持續下降,受限價及土地成本上升等因素影響,毛利率有所下降;同時在近年來國家穩房價、控房價的政策背景下,房地產逐步迴歸居住屬性,整體房地產行業毛利率呈下降態勢。

板塊熱話

近年中國房地產市場分別受到需求及監管問題所影響,導致發展增長減慢及毛利率持續下降,受限價及土地成本上升等因素影響,毛利率有所下降;同時在近年來國家穩房價、控房價的政策背景下,房地產逐步迴歸居住屬性,整體房地產行業毛利率呈下降態勢。

而隨房地產市場監管加辣及疫情影響,內房第一季整體表現未如理想,不遇是業務拓展、項目銷售及工程進度都未能如期進行,並且在清零政策下,有關前景都依然不明。

相較傳統地產開發業務,代建行業為輕資產運行,負債低毛利高,且市場下行期需求更盛。

綠城管理管理層於業績發佈會上曾表示,在當下政府服務外延擴展、地方國企拿地激增、金融機構涉房涉地資產處置機會增多的大背景下,疊加低風險、無負債、現金流良好等優勢,綠城管理增長空間巨大,前景廣闊。

業務簡介

年報數據顯示,綠城管理2021年政府代建、商業代建以及其他服務的營收佔比分別為25.5%、65.9%以及8.6%。

集團業務中,國企和政府客戶佔比提升。上半年公司實現新拓代建項目合約面積1200 萬方,同比增長22.7%;新拓代建項目代建費預估32.2 億元,基本與去年持平。截至上半年末,公司代建項目合約面積達8400 萬方,同比增長14.6%;在建面積4370 萬方,同比增長12.6%。其中合約面積中,國有企業和政府委託項目佔比57.5%;當期在建面積中,國有企業和政府委託項目佔比高達73.9%,較年初提升2.2 個百分點。未來隨著民營房企融資受限,國資力量崛起,政府、國企、金融機構在房地產市場中的地位重要性逐步提升,公司的拓展也在順應這種趨勢性的變化。

合營模式快速擴張商業代建版圖,保持政府代建龍頭地位。報告期內,商業代建來自合營模式的收入增速達到43.5%,遠高於商業代建整體26.6%的收入增速,且來自合營模式的收入已經超過自營項目。公司通過合營模式快速做大規模,有助於維持自身的市場份額。政府代建領域,公司截至報告期末擁有3610 萬方合約面積和2640 萬方在建面積的保障性物業,是國內最大的保障。

憧憬/亮點

綠城管理控股(9979.HK)去年強勁的盈利顯示公司項目管理行業前景正面,與內房形成鮮明對比,尤其是出現現金緊張情況的民營內房。 此外,該行認為綠城管理控股的雙軌模式(商業和政府項目管理)已成功捕捉到客戶的需求,包括政府實體和資本合作伙伴,從而實現更可持續的增長,並降低民營企業客戶的信用風險。

憑藉多年積累的先發優勢,以及對於多元業務結構的不斷拓展,綠城管理成為目前國內唯一一傢俱備政府代建、商業代建、資方代建等多元業務模式的代建品牌。

業績

2021年12月31日止年度純利約5.65億元人民幣.下同,升約32%,每股盈利29分,派發末期股息每股20分。綠城集團表示營業額升約23.7%,至約22.43億元,毛利約10.4億元,升20%,合約項目總建築面積8470萬平方米,升11.3%,在建面積4400萬平方米,升8.7%,新拓代建項目合約總建築面積2280萬平方米,升22%,新拓代建項目代建費71.1億元,升22.3%。

資金流

近60天資金流入5700萬,於三月中起大批資金湧入。

CCASS解讀

CCASS顯示 持有證券商只有156家, 參與者人數已於低位徘徊一段時間 , 顯示股票並未被市場留意和發掘。Top 10貨源集中到達93.1%,貨源十分歸邊。

技術層面

股價於5.25元做了小雙底,短期可博反彈至前頂 $6左右水平。止蝕位可設定於5.25。

利益申報:
K.HO及 Fight Train Club團隊現時未持有 9979 綠城管理

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* 此文章由專欄作家:廢青炒家 K.Ho 提供

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